Основания возникновения прав и обязанностей по поводу привлечения застройщиком денежных средств граждан при строительстве многоквартирных домов и других объектов

Анализ результатов надзорной деятельности показал, что на территории области, как и в ряде других регионов, имеются факты привлечения застройщиками денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов путем заключения с гражданами договоров займа или инвестиционных договоров. Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». К числу таких гарантий, в частности, относятся защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу, право гражданина в случае нарушения застройщиком сроков сдачи объекта в эксплуатацию признать в судебном порядке право собственности на объект недвижимости или объект незавершенного строительства; право на возмещение убытков, неустоек и штрафов; право на предъявление денежных требований, требований о передаче жилого помещения, машино-мест и нежилых помещений конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве застройщика; финансирование строительства Фондом развития территорий или Фондом субъекта Российской Федерации. Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В случаях заключения с застройщиком инвестиционных договоров, договоров займа, участия в строительстве путем продажи ценных бумаг или участия в паевом инвестиционном фонде, законодательство в сфере долевого строительства, в том числе закрепленные им гарантии, на такие правоотношения распространятся не будет. Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права и (или) с нарушением установленного порядка их привлечения, по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной с одновременным возвратом переданных лицом денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков.